“雙限”取消之后，杭州樓市究竟是觸底反彈還是繼續(xù)下行？這幾乎是所有購房者當前最關注的問題。正如往年樓市重大政策調整一樣，如今的樓市又站到了一個十字路口。樓市政策已經出現了轉向，市場上行的因素正逐步積累，但是期待類似2009年的大反彈，這對杭州樓市而言也絕無可能。

??政策向好不斷刺激需求

??縱觀最近幾年的杭州樓市，幾乎每一次政策調整，都會對市場產生重大影響，這一次也不例外。

??2011年出臺的“雙限”政策，是歷年中最為嚴厲的調控政策，也是導致2011年之后樓市長期低迷的最重要因素之一。當然，浙江民營經濟遭遇困難，是樓市低迷的另一重要原因。而隨著房貸政策出現調整，“雙限”作為一種特殊歷史時期的產物，已正式宣告退出歷史舞臺。

??“雙限”下，不少購房者的合理購房需求被人為抑制，比如“以小換大”的改善型需求，學區(qū)房的置換需求等等。本報聯合住在杭州網、21世紀不動產等機構的最新一次調查結果顯示，54.16% 的購房者認為“雙限”對他們的購房計劃影響很大。“雙限”退出之后，理論上說樓市需求會逐步恢復至“雙限”前水平。而由于“雙限”期間一部分購房需求被暫時抑制，“雙限”退出之后的一段時間，市場需求會出現井噴。

??自8月以來，由于政策利好接踵而至，杭州樓市放量明顯。這也就意味著，政策效應已經在市場中顯現。而隨著房貸政策的進一步落地，政策效應還將進一步顯現。

??此外，還不應低估政府“救市”的決心。有人認為，“雙限”退出是政府“救市”的最后一招，但事實上政府的救市舉措還有很多。雖然有些救市舉措，比如購房貼息、契稅補貼等，力度遠不如“雙限”取消，但多少還是會刺激一部分需求入市。

??高庫存制約房價大反彈

??“雙限”取消之后，盡管市場需求明顯回升，成交量也有較好表現，但鑒于杭州樓市當前庫存量高企這一事實，房價大反彈的基礎并不存在。

??杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)目前的商品房可售房源總量已突破14萬套大關。相比“雙限”取消之前，庫存量不是降低了反而是增加了。也就是說，近期市場盡管刮起了暖風，但是去化速度仍趕不上房源供應速度。

??銷售速度是快起來了，但房子還是越來越多，這一現象其實并不足為奇。去年是杭州土地市場出讓總量最多的一年，建筑總體量高達2100萬平方米，大概可為市場新增21萬套房源。即便以2013年的成交量(8.7萬套)來計算，也至少需要2年多的時間才能消化。去年出讓的土地，大多數將于明年入市，也就是說杭州樓市真正的供應高峰將會出現在明年。即便未來幾個月成交量進一步抬升，要消化當前的庫存量，也是乏力重重。

??而另一個基本事實是，2009年是杭州樓市最好的一年，當年杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)新建商品房成交量也僅10萬余套。如今“雙限”雖然已經取消，但由于經濟基本面不同于2009年，成交量再度跨上10萬套，并不會那么順利實現。

??如果把當前的樓市與2009年的樓市作對比，兩者最大的不同點就是庫存量。2009年初房價反彈之時，新建商品房庫存量尚不夠賣半年，隨后的大漲也就在情理之中。如今的杭州樓市，顯然不具備2009年暴漲的條件。

??以價換量將是市場主流

??浙江康盛天問建筑裝飾工程有限公司聯合住在杭州網、21世紀不動產等機構的調查統(tǒng)計顯示，雖然看漲的人不到24%的，但是看跌的人卻為0%。這也就意味著，市場上行已取得普遍共識。不過，對于多數樓盤而言，雖然最糟糕的階段已經過去，但是接下來的日子，并不能安枕無憂。

??樓市上行，這樣的趨勢已基本確立，但上行主要是基于成交量而言。至于房價，未來幾個月中，雖然會有一些性價比較高的樓盤逐步提價，但是不少樓盤仍然可能繼續(xù)“以價換量”。中國指數研究院近日發(fā)布的一項統(tǒng)計數據顯示，9月杭州房價環(huán)比下跌2.16%，跌幅巨十大城市首位。這一統(tǒng)計結果，較為符合杭州樓市近期的實際狀況。

??杭州樓市近期雖然出現了明顯回暖跡象，但是房價仍然處于下跌態(tài)勢中。就比如上個周末首開的龍湖春江酈城，雖然成交量十分喜人，但這是建立在“以價換量”基礎上的。龍湖春江酈城最終開盤均價，較先前的市場預期下調了2000元/平方米左右。目前，杭州樓市尚未出現一個樓盤，因為“雙限”取消而公開表示提價。銷售大好的樓盤，無一例外不是“以價換量”。

??浙江康盛天問建筑裝飾工程有限公司高總認為，“雙限”取消確實是一個利好的消息，在某種程度上，是一定會刺激需求的，但是，杭州的庫存壓力重，是一個不爭的事實，房價的漲還是跌要看供求關系，不可能在短期內使市場發(fā)生逆轉。